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ARK是WeWork的「新騙局」嗎?

投中網   |   吳向越
2019-10-08 10:29:26

ARK會像它名字那樣成為拯救WeWork的方舟么?

最近一段時間,圍繞WeWork上市一波三折的劇情吸引了足夠的關注度,甚至連我們PropTech研習社最近兩周也成了WeWork專區。但就像哥倫比亞大學商學院兼職教授萊恩?舍曼(Len Sherman)說的:“在我漫長的IPO生涯中,我從未見過一家規模如此之大、規模如此之大的公司會產生如此一致的負面看法。”

今天這篇文章是我們一位對WeWork感興趣的讀者,她花了一周時間,連續采訪了WeWork高管、WeWork離職員工、國內聯辦選手、外媒作者等等,選擇了ARK這個視角先做分享。后續,PropTech研習社還將回顧和梳理近期WeWork發生的關鍵節點,并分享在WeWork上市鬧劇中,國內聯辦選手們的態度和行動。如果你有新的故事和看法,歡迎隨時添加作者和主理人聯系方式交流。

特約作者 | 吳向越

編輯 | 李曉麗

今年五月,彭博商業周刊做了一則封面報道,封面由四張小圖組成,分別寫著“WeWork.WeLive.WeGrow.WeSpend.”四張WeWork聯合創始人Adam Neumann的照片,四張鮮艷的笑臉。

彭博商業周刊封面報道

這是一家我從未聽過的獨角獸企業,文章中描述的聯合創始人的形象令人咂舌。他在采訪中使用的全是振奮的、有力的用語。

即便軟銀在新一輪注資中砍了88%,而他說起自己和軟銀的關系時,用詞是“非常、非常、非常、非常積極”“他們是非常好的人”。他說起WeWork估值高的原因,稱是因為它的“精神和靈性”。彭博商業周刊這篇文章還引用了他在一次演講中的話——“最有力量的詞語,是We。”

這篇文章隱含著對紐曼理想主義和偏執化的調侃。其中,彭博商業周刊提到的ARK基金引起了我的注意。在這之前,我還沒有看到國內有關于ARK基金的詳細報道,抱著要驗證ARK是不是WeWork新騙局的好奇心,我開始了這一趟“解謎之路”。

關于ARK的疑團

它的胳膊肘往哪兒拐

在分享我的調查之前,先來聊聊這個疑團本身。

彭博商業周刊的文章中提到,ARK基金由WeWork的母公司We Company和加拿大公司億萬豪劍橋(IvanhoéCambridge)共同成立,基金總金額為29億美元,后者出資10億美元。基金用途是收購 WeWork即將租用的房產,因為他們相信WeWork的入駐會讓房產升值。

但問題是,以獨立形式運作的ARK基金,理應對LP負責,一旦在交易過程中將房子低于市價租給WeWork,那么ARK的商業邏輯是否成立?LP出了錢,本該幫他賺錢的GP卻把房子租給了自己的母公司,它會站在哪一邊?

我去問這篇文章的作者EllenHuet,ARK是騙局嗎?她回答我說,她不認為是騙局,但認為有利益沖突的風險。

關于這個疑團,我問了國內聯合辦公品牌星庫空間創始人白羽,他為我解釋了這個疑團背后的基本邏輯:“作為業主,租金越高越好,作為租戶,租金越低越好,這兩個角色不可能同時成立。如果它要講一個基金的故事,它自己出高價,基金算賬很好看,就講基金管理人的故事,但它會沒有什么估值。反之如果站在業主的角色,很低的價格租給自己,二房東模式會收益,有利于估值,但不利于基金的投資人。所以不能同時扮演兩個角色。”

我仍然困惑:“那它為什么成立呢?”

“它沒有成立呀,它只能叫發生,沒有叫成立,那么多公司都死掉了,沒死之前,我們能說它成立嗎?如果它成立的話,為什么還那么多虧損呢?WeWork假設了一個情況,就是它溢價比誰都高。它講了一個并不成立的故事。”白羽的觀點比較鮮明,他不太認可WeWork之下的ARK基金邏輯。

九月以來,我在彭博上不斷看到關于WeWork的報道,它的估值一路從 470億美元跌落到120億甚至100億美元,然后就是外界對于它商業模式和管理方法的無止盡批評。

我更加好奇WeWork到底有哪些風險?彭博的一篇文章中提到:相關人士透露孫正義不愿按原計劃投資,是不想在一家地產公司上擔風險。那WeWork估值猛跌,會不會跟它的地產基金有關?那個名字很張揚的 ARK基金(名字意指拯救世人之方舟)現在怎么樣了呢?

WeWork看到房東比運營賺錢

招股書披露的數據顯示,WeWork不賺錢。它提供免費的啤酒、咖啡、檸檬水,24小時開放,雇傭多出所需的清潔人員,桌面隨時是干凈的,架子上有充足的干凈杯子可以用。在中國,社區經理們說一口標準、流利的英語,遠超大學生平均水平。WeWork所在的地段往往是繁華的商業中心,很符合外企的喜好,價格自然也比價高。

如此豪華的配置,以至于人們看到它常會質疑,“聯合辦公真的能賺錢嗎?”

一位WeWork中國的前任老員工告訴我,WeWork是看到了房東比運營賺錢,才想自己去當房東。如果出租工位的毛利潤只有30%,扣除了傭金、折扣,還剩多少呢?利潤都在房東那里,所以他認為WeWork的盈利空間不大。

的確,管理人和產權人獲得的收益不同。如果房子租金每平米增加一塊錢,對于管理方來說是增加一塊錢,而對房東來說,物業估值可能會增加十塊錢。常識看來,大房東一定比二房東賺錢,風險也小,WeWork通過ARK基金買樓的風潮甚至影響到國內一批從業者跟風,但業內人跟我說這個邏輯判斷不一定正確。

一位國內的聯合辦公頭部企業前從業人員告訴我,這種認識存在誤區,因為房東也面臨和收益匹配的風險:“你看著房東掙錢,但是房東承擔的風險也大。如果運營不好、租金下降、空置率上升,房東都會虧。即使是長租,也會面臨違約的可能,而且如果十年以后WeWork經營得一塌糊涂,人家還會覺得連WeWork都經營不起來,更會打折扣。”

他曾建議他的上司,說“堅決不做房東”:“雖然表面上你的收益沒有房東高,但是你要做的是量。你不是幫一個房東解決問題,你幫一百個房東解決問題之后,你的收益也會高起來。但你自己去干這個事之后,就不會有房東委托你干這個事了。因為你一定會對自己物業的投入度大,對別人的物業的投入度小。”

然而這點風險不影響WeWork收樓做大房東的野心。WeWork聯合創始人Miguel在一次訪談中說,曾有個危險的街區因為WeWork的入駐而變得幸福安全了。WeWork對做大房東這件事有足夠自信,它認為自己構筑的社區可以“提高人們的意識水平”,讓一棟大樓,甚至這棟大樓周邊的社區,都變得更加美好。在經濟上,則體現為整棟樓宇物業的估值,這是它買樓的邏輯

那么,WeWork的大房東生意開展的怎么樣了?

如果你在網上查,比較難查到ARK基金的活動,一是因為有幾支其他的基金也叫這個名字,二是因為這支基金行事實在低調。就連地產網站 TheRealDeal,也沒能將它的購買活動列全。

而你會查到不少關于WeWork收購大樓的消息,你會看到一家叫 WeWork資本咨詢(WeWork Capital Advisors)的公司早在2017年就有收購活動,然后有一堆令人困惑的買賣。咦,WeWork怎么從兩年前就在買樓了呢?

ARK花多少錢買了幾棟樓?

據招股書,We Company手上控制著兩支地產基金,一是ARK Master Fund,另一個是WPI Fund(WeWork Property Investor),這兩支基金合并成了ARK/WPI基金,簡稱ARK基金。

這個基金中,We Company持有80%的股份,羅納資本持有20%,將分別持有51%和26%的投票權(剩下的投票權將賦予兩位無關人士)。合并后的ARK基金除了原先的兩支地產基金以外,還共同管理DSQ Partners并獨立管理WeWork Waller Creek兩支基金,這兩支基金分別是用來收購英國德文郡廣場(一組大樓)和德州奧斯汀一處名為Waller Park Place的土地,我將在后面詳述。

(一)WPI 基金

我們先從WPI基金說起。根據招股書,該基金成立于2017年3月,于3月9日向SEC提交募資文件。這是一支開放式基金,控制權由We Company和羅納資本對半持有。據SEC文件,一個月中,該基金已募集了4億4百萬美元(此消息來源是TheRealDeal,我沒找到文件)。

1)Lord & Taylor Building

Lord & Taylor Building 來源:維基百科

2017年5月,TheRealDeal報道WPI募集了數億美元,準備購買物業。2017年10月24日,受到電商沖擊嚴重的老牌零售業巨頭哈德遜灣公司(Hudson’s Bay)宣布將紐約市地標建筑Lord & Taylor大樓以8.5億美元的價格出售給WPI基金。該物業在2016年的估價是6.55億美元。

這筆交易非常復雜。一是復雜在羅納資本在其中扮演的角色上,二是復雜在持續的時間上。

羅納資本既站在了買方,又站在了賣方,這是通過兩層子公司的方式完成的。

2018年7月13日,WPA(WeWork Property Advisors,WPI的管理公司)用2.48億美元購入羅納資本子公司Fabric-Charles控股公司50%的股份。該公司通過一家名為盧森堡織業(Fabric Luxembourg)的公司,間接持有哈德遜灣公司5091萬的優先股。這筆優先股到2018年中,可轉換為5267萬普通股,股比23.3%。

也就是說,WeWork和羅納資本共同購買了羅納資本間接持有的約12.7%哈德遜灣公司的股份,又買走了哈德遜灣公司手上的大樓。

時間上也比較特殊,這項交易持續的時間為一年半,比原計劃推遲了半年。買方四處募資的事屢屢見報。

2018年9月6日,TheRealDeal報道WeWork仍在為購買該大樓募資。本該在8月完成的交易,在2500萬美元的押金追加后,推遲到了11月。而同一時間據Commercial Mortgage Alert報道,WPA委托中間公司,正在募集7.38億美元貸款用于買樓,以及2億美元貸款用于裝修。

最終,2019年,We Company和羅納資本共同成立了424 Fifth 資本(424 Fifth Venture),424 Fifth Avenue是該大樓的地址。We Company向里投資了5千萬美元,占股17.4%,WPI基金投資1.125億美元,占股39.1%,而剩下的1.25億美元由外部投資者注資。424 Fifth 資本獲得了摩根大通9億美元貸款額度,其中6.26億美元被取用。這樣,總共8.5億美元,加280萬美元交易費用于購買Lord & Taylor大樓,剩下的錢我沒有查到具體用處,不過按理說應該用來裝修了。

招股書中反復提到的424 Fifth Venture貸款,就是這樣來的。該貸款由424 Fifth資本承擔,只有在424 Fifth資本無法償還時,才會讓We Company承擔債務。交易在2019年2月完成。

2)Devonshire Square

WeWork德文郡廣場項目 來源:WeWork官網

WPI第二筆投資發生在2018年4月,物業是一處叫德文郡廣場(Devonshire Square)的樓群,由13座大樓組成。We Company成立了一家叫DSQ Partners的公司出資10%,TH實業(TH Real Estate)和PFA Ejendomme分別出資45%,并貸款2.4億英鎊,共花費8.26億美元購買。

3)其他

第三、四筆分別是對120 Moorgate大樓和51 Eastcheap大樓的投資,分別花費約4千萬和4800萬美元。第五筆則是花費6800萬英鎊購買了99 Queen Victoria Street大樓。

以上是WPI基金所投資的房產,不排除有漏掉的情況。下面我們來看ARK Master Fund的情況。

(二)ARK

根據招股書,2019年2月,We Company成立了一家有限合伙制的房地產投資與管理公司ARK Master Fund LP,該公司管理的ARK母基金擁有第三方投資者的5億美元認購,和5億美元對將來計劃成立的房地產基金的追加投資。2019年6月30日以前,We Company已向該基金承諾出資1250萬美元,目前,已出資約70萬美元。在2019年的前半年,該基金收購了一家以We Company為唯一租戶的大樓。

在得克薩斯州的政府網站上,我發現這家新公司是2019年1月29日成立的,與招股書不符。其他信息倒是都印證了別處的消息,比如這個第三方投資者就是加拿大投資公司億萬豪劍橋,據5月商業周刊的報道,為 ARK注資10億美元。

而上述的投資項目是得克薩斯州特拉維斯縣奧斯汀市的801 Barton Springs大樓,將在后文詳述。

1)Waller Park Place

2018年11月5日,TheRealDeal報道We Company已成立新的地產基金,取名為ARK,并雇傭REITS老將Wendy Silverstein(最近離職了)擔任ARK基金的首席投資官。該媒體更是報道ARK基金很可能買下一塊4.4英畝的未開發土地。

根據得克薩斯州特拉維斯縣的一份政府文件,2018年12月7日,一塊名為Waller Park Place的地加上隔街相望的一個停車場被交易,面積分別為3.3英畝和1.4英畝。賣方名為Waller Park Land Company,由當地富豪Frank McCourt通過Waller Creek Land Company間接持有,而買方名為Waller Creek Owner LLC,這家公司由We Company間接持有。我還沒有找到它的持有方式。

Waller Park Place地塊 來源:谷歌地圖

這塊土地在當地的關注度很高,在地產論壇skyscraperpage上,有一個 2013年發布的主題,專門討論在該土地上規劃的三棟高樓的項目,說也許會改變當地的天際線。這個主題貼到目前已有44頁的回復。

我在貼中留言詢問進展,當地人回復我說,這塊地還沒有開始施工,也沒有公布計劃。為什么沒有開始施工呢?是單純地為了炒地皮嗎?如果是那樣的話,和We Company宣稱的買樓買地改造運營提升估值的目的就不相符了。

據招股書,跟這個項目有關的另一項操作是,We Company在2018年 發行了這塊地的可回購股份,共募集到320萬美元,并在2019年以330萬美元購買這塊地的2.5%的股份。那么,雖然這項交易的金額沒有公開,我們可以計算出2019年這塊地的估值約為1.32億美元。

2)801 Barton Springs

連TheRealDeal都沒有報道的,ARK Master Fund的下一個項目,就是前文中提到的801 Barton Springs大樓。這樁收購,我在網絡上沒有查到報道。而我是在一份隱秘的政府文件中,發現ARK將這棟大樓用作抵押。

接著,我查到一份摩根斯坦利的貸款合同,上面寫著ARK Master Fund LP借款3450萬美元,以約5775萬美元的價格購買上述大樓。于是我找到大樓在公開信息中的所有方AQUILA的公司的創始人,他確認了該大樓賣給了ARK基金,并短信告訴我,這樁買賣完成于今年 4 月。ARK 的出資人億萬豪劍橋沒有回復我提到這件事的郵件。

We Company與這棟大樓的持有公司簽了20年的租賃合同。經營信息和周邊市場狀況在貸款合同中亦有所披露。

3)600 California

600 California 來源:600 California官網

在房產中介Cleary Gottlieb的網站上,我找到了一個被刪除的頁面,內容是該中介代表高盛,參與了一樁ARK Capital Advisors的收購項目,收購對象是600 California大樓,這棟大樓被WeWork租去了一半,交易在2019年8月13日完成。(根據招股書,上述公司是ARK基金的管理方。)

該頁面也透露了交易金額,高盛提供1億4千萬美元貸款,花旗地產提供1億美元貸款,交易總金額為3億3千萬美元。我曾致電該大樓管理辦公室,接電話的職員告訴我,大樓賣給WeWork的消息他們是在9月初得知的。億萬豪劍橋發言人的郵件也應證了這一交易,郵件中他透露億萬豪參加了在舊金山的房產收購。WeCompany則是從2016年開始租用大樓的。

WeWork買樓當大房東的生意劃不劃算?現在我們用更多的數據,仔細地算下賬。

以羅納資本參與的那筆8.5億的交易為例,交易宣布后,2017年11月,羅納資本以5億美元的價格買下哈德遜灣公司5092萬優先股(合5267萬普通股,9.5美元每股,市場價為8.58美元),2018年7月,WPI接手羅納資本手上的半數股份,以2.48億美元買下羅納資本手上的2573萬優先股(合2662萬普通股9.3美元每股,市場價為8.88美元)。而今年7月,當哈德遜灣公司股價跌到4.8美元左右時,包括羅納資本、WPI在內的數家股東,要求哈德遜灣公司以7.09美元每股的價格回購普通股,此后哈德遜灣公司的股價突增到7.1美元左右。由于哈德遜灣公司的強烈反對,這項交易還沒有完成。

如果此項交易完成,WPI基金將會虧損約6000萬美元。

當然,我不知道,更沒有能力分析ARK/WPI基金的收益情況,只是最近的地產高管及基金負責人相繼離職,是不是因為基金收益不理想呢?奧斯汀的WallerParkPlace土地如果不是為炒地皮而買,空置在那里,機會成本幾何呢?

前面論述這么多,前提條件都是:WeWork的基金要賺錢,它當大房東享受溢價的如意算盤才打得響。

目前,“它的如意算盤沒有打響”,WeWork的前任老員工對我說。

被傳聞和爭斗掩蓋的

WeWork產品體驗真的很好

你可能已經看到了很多關于WeWork的新聞吧,有的說這是獨角獸童話的終結,有的說創始人任人唯親、自私自利、品行不端,有的問軟銀為什么看走眼。從喜劇的角度來說,這是身居高位的人陷入窘境,而且他遠非圣賢,有許多可唾棄、可指摘、可嘲笑的地方,人們發笑并狂歡。

“人家沒有說他產品好不好”,剛離職的前元老員工對我說,告訴我不要試圖反駁外媒對WeWork的批評。的確,外界批評的是管理方式和軟銀對它的估值,并沒有人說產品不好,或者公司里的氛圍不好。

但它的商業邏輯真的不行嗎?所謂的“社群”、“提升人們的意識水平”,真的要完全否定嗎?我始終抱著這個疑問。

WeWork成都總府路項目 來源:WeWork官網

我來成都總府路WeWork一周了,體驗真的很好。也許公司付給社區經理和清潔人員的工資(即人工費用)真的很高,他們做事相當認真,服務也熱情。清潔阿姨會趴在木地板上撿頭發,廁所里的消毒泡沫永遠是充足的,洗手池旁有漱口水、護手霜、雅漾噴霧等。咖啡好喝,啤酒也好喝。我知道這些體驗等于說WeCompany的運營費用高昂,可是一個經過精心設計的空間,確有改變人的精神狀態的功效啊。

精心設計不只是運營和服務,WeCompany養著一支精良的研發團隊,基于建筑信息模型做辦公空間的設計與裝修。

我試圖從WeWork前研究部門主管那里問到技術細節,但他說他討論與 WeWork有關的話題是違法的。于是我只能看他以前的演講視頻,知道他們的技術可以把會員在樓里的所有活動記錄下來,利用這些數據,分析怎樣利用空間是最好的,比如三人會議室多一點好,還是六人會議室多一點好。這些不起眼的選擇,也許會改變辦公空間的未來呢?

另一位聯合創始人Miguel Mckelvey的角色也常常被忽視,可能是因為他的“首席文化官”(以前是“首席創新官”)的頭銜吧。他是學建筑的,他不在乎公司的估值,認真地想讓人們愉快、舒適地在一起生活。

負責地產的前執行副總裁Sean Black在我問及Miguel時說,他對公司有著非常大的影響(tremendous impact),他負責設計空間,在這方面才華橫溢,而Sean認為,設計是建筑的關鍵。

負責空間設計的聯合創始人被完全忽視,負責說故事拉投資的聯合創始人被廣泛關注,但這不是媒體的錯,也許可以說,是熱錢的錯。

孫正義相信WeWork可以“提升人們的意識水平”嗎?我愿意認為他真的相信。這不妨礙他玩冰冷的資本游戲,把名聲臭了的聯合創始人請出局。

或許某一天他會把Adam再接回來呢?人犯錯可以改,但少了熱情、熱血的WeWork,是不完整的。

網站編輯: 林開浩
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